こんにちは、あんにゅいです。

土地の上に建物を建てる際には、法律上、様々な制限があります。

どんな建物でも自由に建築できるかと言うと、そういうわけではないのです。

その制約のひとつに、容積率という考え方があります。

この記事では容積率の概要や計算方法などを書いていきます。

 

容積率とは

 

 

容積率は、都市計画で一定の範囲で制限が定められています(指定容積率)。

建築基準法では、原則として、指定容積率を超える延べ面積の建物を建築できないとしています。

上の例で言えば、敷地面積が140㎡で、指定容積率が200%の場合、延べ面積が280㎡を超える建物は建築できません。

 

延べ面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積を言います。

例えば3階建ての建物で、1階の床面積が60㎡、2階の床面積が60㎡、3階の床面積が45㎡の場合、その建物の延べ面積は165㎡です(60㎡+60㎡+45㎡)。

 

 

 

 

指定容積率と基準容積率

都市計画で定められた容積率を、指定容積率と言います。

建築基準法では指定容積率を超える延べ面積の建物を建築できないと、上で書きました。

 

そしてさらに、その指定容積率よりも低い容積率の制限を受けることがあります。

敷地の前面道路の幅の大きさ次第では、容積率の上限が変わることがあるのです。

 

前面道路の幅が12m未満の場合、指定容積率と、前面道路の幅を基に計算した容積率の、いずれか低い方が容積率の上限となります。

前面道路の幅を基に計算した容積率は、次のように算出します。

 

 

 

例えば前面道路の幅が4mで、住居系用途地域(法定乗数=4/10)の場合、上の式に当てはめて計算すると、容積率は160%です(4m × (4/10) × 100)。

なぜ100をかけているのかと言いますと、容積率は百分率で表されるからです。

そして、指定容積率が200％だとします。

160％と200%のいずれか低い方を採用するのですから、容積率の上限は160%になります。

 

このように、前面道路の幅によって土地ごとに定められる容積率を、基準容積率と言います。

 

 

 

延べ面積の計算例1

 

この例で延べ面積の上限を計算すると、どうなるでしょうか。

 

まず、上限となる容積率を求めます。

指定容積率は300%とありますが、前面道路の幅次第では、それよりも厳しい制限がかかることがあるのでしたよね。

 

前面道路の幅を基にした容積率を計算してみます。

まず、前面道路の幅は6mです。

そして用途地域は第一種住居地域なので、住居系用途地域です。

ですから、法定乗数は4/10となります。

以上から容積率を計算しますと、

 

6 × (4/10) × 100 = 240%

 

となります。

 

この240%と指定容積率の300%を比較して、低い方を採用するのですから、

 

240% < 300%

 

となり、240%を採用します。

つまり基準容積率は240%です。

 

次に、甲土地の面積を計算します。

 

12m × 18m = 216㎡

 

甲土地の面積216㎡に、基準容積率240%をかけます。

 

216㎡ × 240% = 518.4㎡

 

となり、答え(延べ面積の上限)は518.4㎡です。

 

 

敷地が容積率の異なる地域にわたる場合

ひとつの敷地が、容積率の異なる複数の地域にわたる場合は、加重平均により、その延べ面積の上限を計算します。

次項でその計算例をご紹介します。

 

 

延べ面積の計算例2

 

では、1つの敷地が2つの用途地域にわたる場合は、どのように計算すればいいのでしょうか？

なんだか難しそうですね。

この場合は、一体地を1つの土地として考えるのではなく、乙土地と丙土地の2つの土地に分けて考えます。

すなわち、乙土地の延べ面積の上限と丙土地の延べ面積の上限を別々に計算して、最後に合計してあげればいいです。

 

まず、乙土地の延べ面積の上限を求めます。

 

乙土地の前面道路は、一見すると無いように見えます。

でも乙土地は実際には丙土地との一体地の一部ですから、一体地全体で見れば、前面道路は幅員4mの道路です。

ですから、乙土地の前面道路は、その幅員4mの道路とみなします。

そして乙土地の用途地域は第二種住居地域なので、住居系用途地域です。

つまり、法定乗数は4/10です。

 

前面道路4ｍと法定乗数4/10をかけますと、

 

4 × (4/10) × 100 = 160%

 

です。

この160%と指定容積率140%の低い方を採用するのですから、

 

160% > 140%

 

となり、基準容積率は140%です。

 

そして、乙土地の面積は

 

10m × 8m = 80㎡

 

この乙土地の面積80㎡に基準容積率140%をかけると、

 

80㎡ × 140% = 112㎡

 

となり、乙土地の延べ面積の上限は112㎡ということになります。

 

次に、丙土地の延べ面積の上限を求めます。

 

こちらも前面道路の幅は4ｍです。

そして用途地域は近隣商業地域と、商業系用途地域なので、法定乗数は6/10です。

これらから計算した容積率は、

 

4 × (6/10) × 100 = 240%

 

この240%と指定容積率の280%を比較して、低い方を採用します。

 

240% < 280%

 

なので、240%が基準容積率です。

 

次に丙土地の面積を計算します。

 

10m × 15m = 150㎡

 

この丙土地の面積150㎡と基準容積率240%をかけます。

 

150㎡ × 240% = 360㎡

 

ですので、丙土地の延べ面積の上限は360㎡です。

 

一体地としての延べ面積の上限は、乙土地の延べ面積の上限と丙土地の延べ面積の上限を合計したものですから、ここまでに求めた2つの延べ面積の上限を足します。

 

112㎡ + 360㎡ = 472㎡

 

となり、答え(乙土地と丙土地を一体地とした場合の延べ面積の上限)は、472㎡です。

 

 

関連する概念、建ぺい率についても書いておりますので、よろしければご覧ください。

【簡単な計算例も掲載】建築基準法の建ぺい率とは